Wohnungsbau

Wohnungswirtschaft.

I. Wesen:Erstellung, Verwaltung und Vermietung von Wohnungen durch private Bauherren, gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunternehmungen, durch Betriebe und den Staat, ferner gemeinnützige oder privatwirtschaftliche Wohnungsbauträgerunternehmen und Wohnungsbaufinanzierungsunternehmen (Heimstätte, ⇡ Bausparkassen).

II. Soziale Wohnraumförderung:Geregelt nunmehr im ⇡ Wohnraumförderungsgesetz.

III. Allgemeine steuerliche Wohnungsbauförderung:1. Begriff: Der Bau von Wohnungen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (§ 1 I 2 II. WoBauG). Die Förderung des W. hat das Ziel, das Angebot an relativ preisgünstigen Wohnungen für den Kreis der Bevölkerung zu erhöhen, der aufgrund der bestehenden Einkommens- und Vermögensverhältnisse bei einer rein marktwirtschaftlichen Wohnungsbedarfsdeckung zu kurz kommen muss (kinderreiche Familien, junge Ehepaare, ältere Menschen, behinderte Menschen) und die Bildung von Einzeleigentum, bes. in Form von Familienheimen, zu unterstützen (§ 1 II 2 WoBauG).

- 2. Der soziale W. umfasst a) die Erstellung neuer Wohnungen, Eigenheime, Eigentumswohnungen und Kleinsiedlungen, b) die Instandsetzung und Wiederherstellung solcher Bauten, c) den Ausbau oder die Erweiterung bestehender Gebäude.

- 3. Öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau (erster Förderungsweg): Wohnungen für den nach § 25 WoBauG begünstigten Personenkreis, gefördert mit öffentlichen Mitteln im Sinn des § 6 I 6 WoBauG durch öffentliche Baudarlehen, Aufwendungsdarlehen, -zuschüsse, Zinszuschüsse, Annuitätsdarlehen und Familienzusatzdarlehen (§§ 42, 45 II WoBauG).

- 4. Sozialer W. für etwas einkommenstärkere Schichten (zweiter Förderungsweg): V.a. durch das Regionalprogramm des Bundes Förderung von Bauvorhaben für Personen, die durch den Bezug der Wohnung eine öffentlich geförderte Wohnung freimachen oder deren Jahreseinkommen die in § 25 II. WoBauG bestimmte Einkommensgrenze nicht um mehr als 60 Prozent übersteigt (§§ 88a II WoBauG). Schließlich können Mittel zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus im Wege der sog. vereinbarten Förderung (dritter Förderungsweg) vergeben werden (§ 88d). Dabei wird die Förderung durch die öffentliche Hand vertraglich davon abhängig gemacht, dass der Bauherr Regelungen über die Zweckbestimmung, Belegungsrechte des öffentlichen Darlehensgebers, Einkommensgrenzen bei den zukünftigen Mietern, Miethöhen etc. beachtet. Die so gewährten Mittel sind keine öffentlichen Mittel im Sinn des II. WoBauG; die geförderten Wohnungen sind keine preisgebundenen Wohnungen.

- 5. Durch das Wohnungsbindungsgesetz i.d.F. vom 13.9.2001 (BGBl I 2404) ist die freie Verfügbarkeit über die geförderten Sozialwohnungen eingeengt, eine Wohnraumbewirtschaftung besteht jedoch nicht mehr.

- 6. Träger des sozialen W. sind in erster Linie die gemeinnützigen Wohnungs- und ländlichen Siedlungsunternehmen (⇡ Wohnungsbaugenossenschaften) einschließlich der Organe der staatlichen Wohnungspolitik (z.B. Heimstätten) sowie die privaten Haushalte.

IV. Betrieblicher W.:(§ 5 II und III II. WoBauG i.d.F. vom 19.8.1994 (BGBl I 2136) m.spät.Änd.): 1. Steuerbegünstigt ist der neu geschaffene Wohnraum, der nicht öffentlich gefördert ist, jedoch nach §§ 82, 83 II. WoBauG als steuerbegünstigter Wohnraum anerkannt wird.

- Voraussetzungen für die Anerkennung als steuerbegünstigter Wohnraum: (1) Dass die neu geschaffenen Wohnungen vor dem 1.1.1990 bezugsfertig geworden sind oder werden und keine öffentlichen Mittel im Sinn des § 6 I II. WoBauG zur Deckung der für den Bau dieser Wohnung entstehenden Gesamtkosten und zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder der für die Finanzierung zu entrichtenden Zinsen oder Tilgungen eingesetzt sind; (2) dass die Wohnungen, die in § 39 I II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenzen i.d.R. um nicht mehr als 20 Prozent überschreiten.

- Für Grundstücke mit steuerbegünstigten Wohnungen, die nach dem 31.12.1973 und vor dem 1.1.1990 bezugsfertig geworden sind, ergeben sich gemäß §§ 92a ff. II. WoBauG Grundsteuervergünstigungen für zehn Jahre.

- 2. Freifinanzierte Wohnungen sind neu geschaffene Wohnungen, die weder öffentlich gefördert noch als steuerbegünstigt anerkannt sind.

V. Allgemeine steuerliche Wohnungsbauförderung:1. Erhöhte Abschreibungssätze für Wohngebäude: ⇡ Absetzung für Abnutzung (AfA).

- 2. Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz i.d.F. vom 15.12.1995 (BGBl I 1783) für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte oder einem Angehörigen im Sinn von § 15 AO unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassene Wohnung im eigenen Haus.

- 3. ⇡ Wohnungsbauprämien oder Wohnungssparbeträge als ⇡ Sonderausgaben (bis 1995).

- 4. Wohnungsgenossenschaften sind gemäß § 5 I Nr. 10 KStG von der Körperschaftsteuer befreit.

VI. Betrieblicher W.:1. Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum für die Mitarbeiter eines Unternehmens aus Gründen der Schaffung und Erhaltung einer ⇡ Stammbelegschaft. Kommt bes. dann in Frage, wenn die Lage des Unternehmens dies verlangt, oder wenn die lokale Wohnraumsituation angespannt ist.

- 2. Formen der Inanspruchnahme der Unternehmung zum W. ihrer Belegschaftsangehörigen i.w.S. (d.h. zur Ermietung oder zum Bau von Mietwohnungen, Werkswohnungen, Ledigenheimen, Eigenheimen, Kleinsiedlungen etc.): Gewährung von Instandsetzungsbeihilfen, Baudarlehen an Bauwillige, Zuschüsse und Darlehen an Hausbesitzer aus der Belegschaft, Zuschüsse und Darlehen an werksfremde Hausbesitzer, Zuschüsse und Darlehen an Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften.

- 3. Finanzierung durch (1) Mittel der Unternehmung; (2) Mittel betrieblicher Versorgungseinrichtungen (Pensionskasse etc.); (3) fremde, v.a. auch öffentliche Förderungsmittel.

- 4. Problematisch ist die Verteilung des Wohnraums an die Bewerber. Dauer der Werkszugehörigkeit sowie die „echte Dringlichkeit“ sind i.d.R. zu berücksichtigen.

- 5. Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats besteht nach § 87 I 8 BetrVG, soweit es sich um „Sozialeinrichtungen“ des Betriebes handelt (d.h. Errichtung der Werkswohnungen aus sozialen Gründen) sowie bei werkseigenen Wohnungsbaugesellschaften, auch solchen mit eigener Rechtspersönlichkeit, weiter hinsichtlich Zuweisung, Kündigung und Nutzungsbedingungen (§ 87 I 9 BetrVG).

VII. Amtliche Statistik:Erfassung von Daten über Hochbauten in der ⇡ Bautätigkeitsstatistik. In der sozialen Wohnraumförderung werden jährlich Aufgaben über geförderte Bauvorhaben sowie Merkmale der gefördertenObjekte sowie über Finanzierungs- und Fördermittel erhoben.